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原标题:沈阳市土地增值税征收管理办法,珠海市邮政局

浏览次数:160 时间:2019-11-17

发文单位:深圳市地方税务局

发文单位:沈阳市人民政府

发文单位:财政部

文  号:粤地税函[2004]350号

文  号:沈政令[1995]12号

文  号:财法字[1995]第6号

发布日期:2004-6-2

发布日期:1995-10-17

发布日期:1995-1-27

执行日期:2004-6-2

执行日期:1994-1-1

  第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则。

生效日期:1900-1-1

生效日期:2002-4-13

  第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

税务登记分局、各区局、各稽查局:

  第一条 为了合理调节土地增值收益,维护国家权益,规范房地产交易秩序,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

  按照深圳市政府办公厅《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》(深府办函[2005]93号)的要求,从2005年11月1日起,对在我市从事房地产开发销售和房地产转让并取得收入的单位和个人,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定征收土地增值税。现将有关问题明确如下:

  第二条 凡在我市境内从事转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产),并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人为土地增值税的纳税人(以下简称纳税人),纳税人必须遵守本办法。

  第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

  一、土地增值税申报征收

  根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定,外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等,转让房地产并取得收入,均适用本办法。

  条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

  (一)房地产开发企业转让房地产按月按规定期限申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入,应在次月纳税申报期限内向房地产项目所在地的主管税务机关申报缴纳土地增值税。

  第三条 土地增值税的征税对象是转让土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额。

  第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

  对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收土地增值税。税务机关对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入按如下两种预征率征收土地增值税:一是对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征;二是除别墅、度假村、酒店式公寓外,对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。申报表使用《土地增值税预缴申报表》。

  增值额为纳税人转让房地产收入减除本办法第六条规定的扣除项目金额后的余额。

  第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

  (二)非房地产开发企业和个人转让自建房地产,应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人使用《土地增值税纳税申报表》申报纳税。

  第四条 土地增值税由税务机关负责征收管理,实行属地征收,由纳税人向单位所在地税务机关缴纳;外埠单位或个人在我市转让房地产的,应当向房地产座落地所在税务机关缴纳。

  条例第二条所称个人,包括个体经营者。

  计税依据为转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

  第五条 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。

  第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  扣除项目包括:

  第六条 下列项目在计征土地增值税时允许扣除:

  (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  (1)取得土地使用权所支付的金额包括补交的地价款。

  (一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (2)该房地产建造成本。

  (二)开发土地和新建房及其配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  (3)转让环节依法缴纳的税费。

  (三)开发土地和新建房及配套的费用(以下简称房地产开发费用)。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  (三)单位和个人将购买的房地产再转让的,除依法给予减免税的外,按实际增值额征收土地增值税。由国土房管产权登记单位代征税款,纳税义务发生时间为国土房管产权登记单位受理产权过户申请资料的时间。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(指除利息支出以外的财务费用、销售费用、管理费用)不超过本条(一)、(二)项规定计算的金额之和5%以内的,按实扣除;超过5%的,按5%计算扣除。

  建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

  二、土地增值税减免

  对不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用(指财务费用、销售费用、管理费用)在本条(一)(二)款规定金额之和10%以内的按实扣除;超过10%的,按10%计算扣除。

  基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

  企业采用上述方法中的哪一种计算扣除房地产开发费用,由企业提出申请,所在县、区税务机关根据企业实际情况核准。扣除办法一经核准后,两年内不得随意变更。

  公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  (二)除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定明确的免税项目外,对开发销售安居房取得的收入,免征土地增值税。安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售的住房,以及市(区)住宅管理部门直接发售的各类政策性住房,包括:准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房和经济适用房。

  (四)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。

  开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  (三)对个人转让普通标准住宅免征土地增值税,普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓,凡居住超过5年以上的(含5年)免征土地增值税;居住满3年不满5年的,减半征收土地增值税。

  (五)转让旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  三、房地产开发费用扣除比例

  (六)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  房地产开发财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除。

  (七)税务机关规定的其它扣除项目。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

 

  第七条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。

  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  深圳市地方税务局
二○○五年十一月十日

  第八条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

  (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  第九条 土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%.每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。

  (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

  土地增值税按增值额乘以适用的税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

  (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

  (一)增值额未超过扣除项目金额50%.

  第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

  土地增值税税额=增值额×30%

  第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

  (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

  第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

  计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

  (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的

  (一)增值额未超过扣除项目金额50%

  土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

  土地增值税税额=增值额×30%

  (四)增值额超过扣除项目金额200%

  (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

  公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

  (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的

  第十条 属于下列情况之一的,免征土地增值税:

  土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

  (一)纳税人建造普通标准住宅,增值额未超过本办法第六条(一)、(二)、(三)、(四)、(六)项扣除金额之和20%的,免征土地增值税。

  (四)增值额超过扣除项目金额200%

  (二)因国家建设需要,经省、市政府批准征用或收回国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的。

  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

  (三)因城市规划、国家建设的需要而搬迁,经省、市政府批准由纳税人自行转让原房地产而取得的收入。

  公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

  (四)以继承、赠与方式无偿转让房地产的。

  第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  凡符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,给予免征土地增值税。

  纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

  第十一条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年,减半征收土地增值税;居住未满三年,按规定计征土地增值税。

  条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

  第十二条 普通标准住宅与其它住宅的划分标准

  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

  凡纳税人建造出售的住宅不超过下列各项标准的视为普通标准住宅:

  符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

  (一)每平方米建筑面积的建筑安装工程费用标准。

  第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

  价格单位:元/平方米

  第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  -------------------------------
  | 结  构 |层  数|每平方米造价|   备  注        |
  |------|----|------|----------|
  |        |十层以上 |950元以下|每平方米建筑安装工程|
  |钢筋混凝土 |         |         |费用不包括土地价格和|
  |        |九层以下|800元以下|小区配套费用       |
  |------|----|------|----------|
  | 砖  混 |八层以下|600元以下|同  上         |
  -------------------------------
  

  第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

  (二)每套住宅建筑面积标准:

  条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

  多层(包括高层)每栋住宅每户建筑面积在一百平方米以内。

  条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

  (三)室内装修标准:

  隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

  ---------------------------
  |       | 地  面 | 墙  面 | 天  棚 |
  |----|------|------|------|
  |卧室、厅| 水  泥 |抹灰或喷涂料|抹灰或喷涂料|
  |----|------|------|------|
  |厨  房|地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
  |----|------|------|------|
  |卫生间 |地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
  ---------------------------
  

  提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

  涂料为普通国产内墙涂料,采取其它装修材料的价格不得超过上述标准。

  转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

  窗均采用普通钢窗、铝窗、木窗或塑料窗。门采用普通木门(室内)及防盗门(户室内)。

  第十五条 根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续:

  (四)室内设备及功能标准:

  (一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

  每户设阳台两个以内,设贮藏柜、吊柜三个以内,卫生间三缸洁具每套不超过八百元,厨房设一般操作台、洗涤池,没有集中供热水设施,不设置抽油烟机,有热水器。

  纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。

  (五)环境标准划分:凡属花园式住宅建筑及高级公寓、别墅、度假村以及二层以内的独立结构住宅,均不视为普通标准住宅。

  (二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

  第十三条 纳税人发生下列情况的,需要进行房地产评估:

  第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

  (一)取得土地使用权后超过一年以上再办理土地使用权转让的。

  第十七条 条例第十条所称的房地产所在地,是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。

  (二)出售旧房及建筑物的。

  第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

  (三)经法院判决将房地产拍卖清算抵债的。

  第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第三十九条的规定进行处理。

  (四)以转让股权形式转让房地产的。

  纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照《征管法》第四十条的规定进行处理。

  第十四条 纳税人在转让土地使用权、出售旧房及建筑物时,应当到经税务部门确认的合法资格的房地产专业评估机构进行评估。凡由税务部门委托办理的评估机构,需持有省地方税务局统一颁发的《征收土地增值税房地产评估指定机构》证书,评估结果经税务机关确认后,做为计算土地增值税的计税依据。

  第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额。

  纳税人交纳的评估费用,允许作为扣除项目金额在计征土地增值税时予以扣除。

  第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。

  第十五条 纳税人有下列情况之一的,按照房地产评估价格计算征收:

  第二十二条 本细则由财政部解释,或者由国家税务总局解释。

  (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

  第二十三条 本细则自发布之日起施行。

  (二)提供扣除项目金额不实的;

  第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。

  (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

  第十六条 纳税人应按照下列程序办理纳税手续:

  (一)纳税人应在转让房地产合同签订后七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房产买卖合同公证书、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

  (二)对因经常从事房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业,可在月份终了后十三日内,向所在地税务机关办理纳税申报并提供有关资料。

  (三)单位和个人在转让旧房及建筑物时除向所在地税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交与转让房地产有关的资料外,还要办理《土地增值税征(免)税证明书》。

  (四)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

  第十七条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其它原因,而无法据以计算土地增值额的,可以预征土地增值税,待项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补。具体办法由沈阳市地方税务局根据实际情况制定。

  第十八条 为了加强土地增值税的源泉控制,对我市存量房地产交易土地增值税的征收,可以采取委托代征代扣方式,由税务机关根据征收管理需要,委托土地、房产管理部门办理代征代扣业务。税务部门应根据代征代扣税款的金额,按一定比例提取代征手续费,用于解决代征单位办公经费不足和奖励有关代征人员,具体比例由税务机关视代征代扣税额的多少确定。

  第十九条 土地管理部门、房产管理部门应当向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的有关资料,协助税务机关依法征收土地增值税。

  第二十条 纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务机关出据的《土地增值税征(免)税证明书》的,土地管理部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。

  第二十一条 代扣代缴单位应按税务部门的要求设置、保管代扣代缴税款帐簿、税款记帐凭证及有关资料,并定期向税务机关报送代扣代缴税款报告表。

  第二十二条 税务机关依法对纳税人的纳税情况及代扣代征单位进行检查时,纳税人和代扣代征单位必须提供真实的纳税资料和有关代扣代缴情况,不得拒绝和隐瞒。

  第二十三条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报及未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告、资产评估确认报告及其他与转让房地产有关资料的,按照《中华人民共和国税收征收管理办法》(以下简称《征管法》)第三十九条的规定进行处理。

  纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目造成少缴或未缴的,按照《征管法》第四十条的规定进行处理。

  第二十四条 纳税人、代扣代征单位或其它当事人同税务机关在纳税或违章处理问题上发生争议时,按《征管法》第五十六条的规定进行处理。

  第二十五条 税务机关可按土地增值税收入总额提取5%的业务经费,用于解决办公经费不足和奖励有关人员、培训税务干部、进行税法宣传。

  第二十六条 本办法由沈阳市地方税务局负责解释。

  第二十七条 本办法自一九九四年一月一日起施行。

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